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一铺“坑”三代,房产投资“四不买”

2019-10-27 17:50:52
[摘要] 谨防跌入深坑,二当家的房地产投资总结:“四不买”!“没有公寓、没有商店、没有吕雯房地产、没有办公室”,这四种主要的房地产形式不推荐购买,而er先生称之为“四无”。事实证明,第一大道是一个“坑”,这项投

谨防跌入深坑,二当家的房地产投资总结:“四不买”!

“没有公寓、没有商店、没有吕雯房地产、没有办公室”,这四种主要的房地产形式不推荐购买,而er先生称之为“四无”。在家庭资产的持续配置中,我们必须管理好自己的双手,而不是盲目地“买进买出”。看看国家统计局昨天发布的数据。

商店不买

统计局数据:2019年1月至8月,全国商品房销售面积为1.01849亿平方米,同比下降0.6%,1月至7月下降0.7个百分点。其中,住宅楼宇销售面积上升0.6%,写字楼销售面积下降10.8%,商业楼宇销售面积下降13.9%。商品房销售总额95373亿元,增长6.7%,增长0.5个百分点。其中,住宅楼宇销售上升9.9%,写字楼销售下降11.7%,商业楼宇销售下降12.8%。

商品房≠住宅。

商品房销售的下降幅度已经缩小,其中住宅房屋的销售增幅主要为0.6%。办公楼下降了10.8%,别忘了过去两年办公室销售一直很差。商业地产的跌幅高达13.9%,表明商业地产的冬天还远未结束。

2011年8月,在青海西宁的一次宴会上,一位朋友提到他在成都第一大道买了四家店铺,面积200平方米,单价10.1万平方米,总价超过2000万。这位朋友是青海最大的电信零售巨头之一。他经营的商店,无论是自有的还是租赁的,大多占据西宁核心商业圈的黄金港,商业运作非常成功。这位朋友想把西宁的“商业中心模式”复制到成都天府广场,所以他以10万/㎡的价格买下了地下商场“地艺大道”,犯了一个大错误。

《中国西部都市报》,2010年9月29日

成都商业的奇迹是第一大道上的商店开门营业,很难找到一家商店。第一天的高峰率高达350%以上。“一家商店支持三代人”。买东西取决于抢劫。购买商店需要“走后门”。

事实证明,第一大道是一个“坑”,这项投资是一个大失败。

封闭第一大道的真实场景

曾经的10万/㎡第一大道是成都商业的奇迹!目前的形势非常暗淡、荒凉,没有一丝荣耀。九年前,我的朋友拿出了2000万元。他预见到城市商业模式的变化和中心的转移了吗?显然不是!时代变了,“一店三代”现在已经成为一个极有可能的事件。当前的商业形势发生了巨大的变化。城市中心的位移。过去,相关部门的办公楼分布在天府广场周围,四川省展厅分布,银行、保险、外商投资等机构的办公楼分布,起到行政中心、经济中心、展览中心、文化中心等作用。现在很难用一两个词来概括它:行政、经济、文化、科技、对外交流、交通枢纽?

天府广场周边零售业的真实场景

商业圈转移。天府广场的定位发生了根本性的变化,这是显而易见的。二当家认为天府广场的中心地位已经让位于文化旅游和交通枢纽。许多当地人现在不能一年去一次天府广场。即使他们去那里,他们也必须换火车,来去匆匆。传统的说法是他们不能留住乘客,这也证实了商业圈转移的现实。

摩尔·帕克森的现状

摩尔帕克森关上了门。一度“高层”购物中心关闭后,只允许为小商贩举办展览。除了原来的地砖,其他墙壁都覆盖着干净的水。谁能回忆起几年前的辉煌?谁能想到这么多,大规模商业的噩梦怎么会发生?

偃师口花莲

北京华联偃师口店于2001年开业,占地面积37500平方米。这是一家集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的百货商店。这项业务一度非常受欢迎,15年后就结束了。

茅野世界的真实风景

茅野的立场发生了急剧变化。它最初的目标是中高端消费,但现在不得不在街上摆摊设点。它的目的只是举行特别的销售会议,吸引低预算的消费者。

随着新区的不断建设,商业圈发生了变化,核心商业圈的位置也发生了巨大的变化。拥有春溪路风景的太平洋早已不见了。天府广场的摩尔人关门了,偃师口的花莲也关门了,一些企业失去了“春天”。业务发生急剧变化有几个原因。

核心商业圈被稀释了。成都原本是一个城市和核心商业圈,现在有许多商业圈。原本是县城和商业中心,现在县城也是一个新区,商店众多,商业集中度严重稀释。商业港口的致命变化导致了不久前一个好港口的突然变化。街道上到处都是港口,但是很难找到一个你可以拥有的好港口。要么成熟而昂贵,要么港口稳定期短,好的港口很难长期维持,随时可能衰落或移位。

企业的形式发生了巨大的变化。卖面条、米粉等。受互联网影响较小,但小型企业的利润有限,支付租金的能力薄弱,这直接导致租金下降。同样的低租金表明商店的价值下降了。此外,商店甚至不能出租和闲置。过了很长时间,港口就会“死亡”。复活死者有多难?

互联网的影响。生意好,利润高,这可以支持高租金。商店具有很高的自然价值,并且受到互联网的影响。许多购物活动都在网上进行,大量的购物群体已经从实体店变成了网上购物。

供应量很大。中国的住宅用地不到建设用地的20%,而首尔、纽约和伦敦可以占到40%。相对而言,商业在建设用地中的比重过大,导致严重供过于求,这使得商业库存难以在短期内消除。从国家统计局刚刚发布的数据中可以看出,商业迁移周期在商业、住宅和办公室中最长。数据显示,商业周转期呈现进一步上升趋势,形势不容乐观。

新的商业综合体正在迅速发展。一站式购物休闲,依靠规模效应、高层次的投资促进团队和店铺运营团队来管理购物中心是一大趋势。即便如此,该综合企业的库存仍然很大,竞争也很激烈。只有少数商业寡头,如成都的ifs和太古力,能做得很好。

住宅库存周转期进一步缩短,商业地产延长,商业地产冬季持续,如下图所示:

传统业务持续下滑,商业冬季尚未见底,传统店铺的不良业务是一个高概率事件,个人投资并不违背大趋势,一个人不能把自己定义为幸运的20%。

公寓不出售。

在成都限购之后,渴望购房的群体将限购公寓视为进入成都的“桥头堡”。大部分40年的房产公寓都有高层服装和帽子,其推广词汇包括“豪华”、“酒店式管理”、“精装修”、“城市中心”、“地铁房”、“小面积”、“低总价”、“无限购买”和“国际标准”......

公寓定义

在全国范围内,拥有40年商业产权或50年工业产权的住宅产品通常被称为公寓。包括买一层楼换一层楼,阁楼等等。

根据《成都市日照管理条例》的要求,所谓“住宅公寓”,是指在寒冷的日子(即每年1月20日左右)所有卧室或客厅(厅)日照少于2小时(三环路以内住宅日照少于1小时)的公寓,一个卧室或客厅(厅)日照超过2小时(三环路以内住宅日照超过1小时)的公寓称为“住宅”。只要是有70年历史的住宅,它就不是我们今天谈论的公寓类别。

不要被“国际标准”公寓包装的话所迷惑。公寓有许多先天缺陷:

“非学院房”是公寓的先天不足。

目前,商业地产还没有学区住房的概念,因此这一最重要的房地产资源存在先天缺陷,房价也没有突飞猛进的动力。没有学区住宅概念的住宅缺乏投资属性。这是对商业地产、办公楼和公寓大楼无法治愈的伤害。

公寓作为一种主要的投资产品,已经成为投资者的一个主要弱点,因为它们在购买后无法结算。

成都没有商店或公寓可以买卖。入城是为了分享社会发展的红利,而更多的红利需要从当地房地产+当地户籍中获得,公寓无法落户,资源被大量少人分享。这是一个主要缺陷。

资本、人才等资源以加速的速度流入中心城市!

成都定居的条件很好,有近30万人涌入。成都的户籍制度将受到重视。户籍代表一个人的归属,而成都的发展可以说是整个四川的一次腾飞,连续多年国内生产总值占全省的37%。另一方面,成都在全省乃至西部地区享有优越的教育资源、交通系统、医疗条件、就业机会和房地产增值条件。这些资源由注册永久居民锚定。公寓做不到这一切。

公寓真的有利可图吗?你能计算房地产投资的回报率吗?

大多数销售部门会这样计算:如果一套50平方米的公寓价格为11000元/平方米,总价格为550000元。好的,我们开始租房,装修费用是5万元,所以总投资是房价+装修合计60万元。第一年的租金估计为20,000元/年。投资回报率是多少?3.3%和3.3%租金回报率的概念是什么?也就是说,大约30年才能收回成本。单从这个角度来看,回报率相当高,可能高于住宅建筑。但是这种片面的回报率观点是错误的!!

稍加思考的聪明人明白,3.3%的增幅甚至对于资本成本来说都不够,因为五年以上的抵押贷款利率为4.9%,相当于每年净亏损1.6个百分点。我们还应该看到一个无形的支出:装修投资应该至少每7年重新加载一次,也就是说,装修费用可以每7年支出一次!如果你每年都损失资本成本,你会怎么做?

二当家告诉每个人,投资者的正确回报率是建立在升值的基础上的。例如,相邻公寓的价格现在是15,000元/平方米,五年内翻了一番,达到30,000元/平方米,所以五年内公寓的价格预计是11,000+1500 = 12,500元/平方米(100%的房子增加了10%或10%)。投资公寓的机会成本实在太高了!!

公寓越旧,价值就越低,办公和家庭的双重用途,生活条件和办公等级就直接降低。想象一下,你花20万元买了一套公寓,花了5万元装修,自己安装了昂贵的楼梯。期待一个快乐的小日子,从现在开始,你会逐渐发现越来越多的快捷酒店开业,越来越多的商品被拉进拉出,越来越多的外卖商品被送到,越来越多的小公司开业,等等。这时,你还会沉浸在销售给你描述的美丽景色中吗,比如五星级大厅、客房服务等?

通常商品房小、价格低、装饰精美,买一层楼送一层楼来吸引投资者。想象一下,它适合生活还是工作?事实上,这并不合适!财产的价值将会大大降低。

很难为公寓和抵押贷款融资。商业地产受制于银行在抵押贷款或融资方面设定的各种门槛。

高税费。全额契税、全额土地增值税、全额增值税、个人所得税等。目前,住宅契税在全国范围内享有优惠待遇,但公寓和企业都是3%;公寓土地增值税约为8%,住宅免征。增值税将豁免居住两年。公寓价格大约为5.6%,不低于1美分。每五个住宅单位免征个人所得税,每套公寓不减。商业地产的维修基金、注册费、抵押费和生产费高于住宅地产。

根据商业水电标准,大多数公寓没有天然气供应。

我们必须从本质上理解这套公寓,不要被销售人员描述的五星级标准所迷惑。现阶段应该注重住宅投资,而不是购买公寓!二当家:任何为了收租金而投资的人都是流氓!商店不买,公寓不买!“四不买”未完待续...

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