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你家小区地下车位怎么确权登记?产权期限多长?自然资源部征求意

2019-11-08 09:38:48
[摘要] 来源中华人民共和国自然资源部文件对地下车位土地用途、使用期限的认定,地下车位的首次确权登记等问题作出明确规定。此次自然资源部起草的《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位(库)确权登记若干问题的意见》,将

“停车到天空很难”?许多住宅区,尤其是旧住宅区,正面临着“车不停地开”的困境。

目前,杭州部分住宅区地下停车位价格不低。然而,业主高价购买的停车位没有产权,他们只签订了租赁合同。

停车位作为一种与房屋结合使用的重要房地产,长期以来一直是产权等纠纷的主体,并日益成为影响居民福祉的主要痛点。

为了维护城市居民区地下停车库(库)所有者的合法权益,中华人民共和国自然资源部昨天(10月8日)发出通知,征求自然资源部对城市居民区地下停车库(库)登记若干问题的意见(征求意见稿),今后将公开征求社会各界意见。

资料来源:中华人民共和国自然资源部

该文件明确规定了地下停车位的土地使用和使用期的确定,以及地下停车位所有权的首次登记。根据该文件,申请地下停车位首次登记的,原则上应与地上建筑物一并申请。

住宅区停车空间的定义是什么?

这些年来你有什么样的停车场管理?

住宅区停车位(库)是指在城市住宅区设置的供业主停放机动车的场所。

停车位主要有三种类型:一是人防工程建设的停车位;二是按规划要求修建的停车位;第三,开发商独立建造的停车位。

2007年颁布的《物权法》从根本上确认了地下空间的所有权,并规定建筑区域内规划用于停放汽车的停车位和车库的所有权应由当事人通过买卖、捐赠或租赁等方式约定。

这意味着建设单位可以通过出售和捐赠的方式将拟建设的地下停车场(库)的产权转让给业主。

然而,如何识别所有权仍然是实践中的一个难题。

图片来源:视觉中国

同时,《物权法》规定停车位应首先满足业主的需求。建设单位将地下停车场出售给业主以外的人或者业主将购买的地下停车场(库)转让给业主以外的其他人,难以确定出售和转让的合法性和所有权。

2011年修订的《城市地下空间开发利用条例》允许建设单位自行或依法转让或租赁投资、开发建设的地下工程。

但是,严禁将规划部门确定的公共建筑分配给所有业主或已计入开发成本的地下停车位,并向开发建设单位确认。

2016年颁布的《房地产登记业务守则(试行)》规定,房地产登记应以房地产单位为基础。

根据《房地产登记暂行条例实施细则》的定义,房地产单位是指“所有权边界封闭、使用价值独立的空间”。然而,地下车库中特定停车位的一般所有权边界并不封闭,并且很难将房地产单元分开。对于购买地下车库的权利人来说,这一结果不能解决他们对签发独立产权证的需求,也不能有效保护他们的权益。

如何登记地下停车位?

产权的期限是多长?

自然资源部起草的《关于城市居民区地下停车库(库房)权属登记若干问题的意见》将能妥善解决地下停车库等建筑物的权属登记问题。

采取了一项新措施来保障社区业主和其他人在地下停车场(车库)的合法权益。

图片来源:视觉中国

草案明确规定,地下停车库的土地利用和使用期限,按照国有建设用地出让合同和划拨决定确定。

根据意见稿,申请地下停车位首次登记的,原则上应当与地上建筑物一并申请。单独建设的地下停车场首次登记,应当提交规划竣工验收材料、勘察或者测绘报告、完税证明等材料。申请单层地下停车位首次登记时,国有建设用地使用权和地下停车位权属登记应当一并办理。

在期限方面,如果地下停车位与地上建筑物的比例明确,可以根据用途在空间上明确区分,则使用期限应根据相应的地上建筑物确定。空间不能明确区分的,应当按照地上建筑物的最长土地使用年限确定。

我们可以看出,这份文件是一项一般原则。各地在实施过程中肯定会遇到这样那样的问题,有必要结合实际情况制定相应的实施细则。

具体文件如下。

一、地下停车库的使用、使用期限、依据国有建设用地出让合同、出让决定等。

如果地下停车位在国有多用途建设用地范围内配置,且与地上建筑物的配置和建设比例明确,可按用途在空间上明确区分,则土地使用年限应根据相应地上建筑物的土地使用年限确定;空间不能明确区分的,应当根据地上建筑物使用寿命最长的土地的用途和使用寿命确定。

二是地下停车位的分配原则上分为“个人”固定单位,每个固定单位和国有建设用地地块均设置为房地产登记单位。原则上,单体建筑地下停车位为固定单位,国有建设用地占用的地块设定为房地产登记单位。

三、申请首次登记的地下停车位,原则上与地上建筑物一并登记。单独建设的地下停车场首次登记,应当提交规划竣工验收材料、勘察或者测绘报告、完税证明等材料。分配转让地下停车位的,还应当提供地下停车位转让后业主专有部分和共有部分的面积,以及停车位的划分和数量等资料。

地下停车位的转让应当符合有关地下停车位转让的政策法规。具有建设地下停车位和转让地上建筑物的,可以申请转让登记。

四、申请地下停车库单一建设的首次登记,应当与国有建设用地使用权和地下停车库所有权登记一并办理。

单个地下停车库建设符合土地和空间规划但未办理地下空间使用手续的,可以按照本意见办理地下停车库登记。

五、地上建筑物的所有权已经登记转让,业主因购买和其他实际使用而与地下停车场建设的,地下停车场已经首次登记的,由转让双方签订购买合同,持完税证明申请地下停车场转让登记;地下停车场未首次登记的,开发建设单位应当提供材料、勘察或者测绘报告等。符合地下停车场规划和竣工验收,并配合购买者对地下停车场进行登记。

六、经依法批准,原地下空间改建、扩建、改建为地下停车空间申请登记的,还应当提供改建、扩建、改建的建设项目符合规划和竣工验收等材料。

七、登记机关已经取得地下停车库按照规划竣工验收材料、勘察报告或者测绘报告等材料的,不得要求申请人重复提交。

八、本意见实施前,依法批准建设的,符合相关规划许可条件、建设标准的,不计算容积率,无论出售的土地价格与建设地下停车场的价格如何,均按本意见的相关要求办理房地产登记。

本意见实施前,地下停车场房地产权属证书(包括房地产统一登记前依法办理的房地产证书和土地证书)仍然有效。

该意见有效期为5年。

相关单位和社会各界人士可以在2019年10月28日前通过以下方式和途径给予反馈:

一是通过电子邮件将意见发送给:djsqsc@mail.mnr.gov.cn;

二是将意见以信函形式发送至北京市西城区福耐街64号自然资源部自然资源登记局(邮编100812),并在信封上注明“规范性文件征求意见”。

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